均价5700元，含1100元的精装修！

　　这是笔者最新获悉的恒 大绿洲开盘报价。这意味着，恒 大绿洲的毛坯房均价仅4600元/平方米，和一季度江宁住宅的成交均价4630元/平方米持平，比岔路口板块的5651元、东山板块的5403元、开发区板块的5460元均价都要低。

　　“相当于江宁2006年底的房价水平，”南京市房地产开发建设促进会张辉秘书长告诉笔者。

　　均价低于核价近3000

　　“已经定了！精装修房5700元，毛坯房价格4600元，购房者可选择不装修。”消息人士言之凿凿地告诉笔者。本报地产部随即致电现场售楼处，售楼人员证实了这一消息，“我们精装修房均价5700元，含1100元的精装修。”

　　而网上房地产最新公布的恒 大绿洲销售许可证、物价批文显示，恒 大绿洲08-10、12、14、15幢房源均已经可以销售，毛坯房基准价在每平方米7470元、7480元不等。而在实际销售中，恒 大绿洲开盘毛坯均价仅仅为4600元，较核价水平低了近3000元！

　　据悉，恒 大本次推盘的精装修报价1100元/平方米，而非恒 大先前计划的3000元/平方米，“基本上在装修上不赚钱。”

　　而事实上，如果以这样的价格入市，房子可能也赚不了多少钱。“这绝对是江宁楼市的一场地震！”龙建(南京)置业营销总监黄俊峰是江宁东方龙湖湾的操盘手，他给笔者算了一笔账，恒 大的土地成本在2000多元，建安、税费、配套、资金、营销等成本一算，4600元的毛坯价基本上赚不到钱，甚至可能会做赔本买卖。

　　是噱头还是跑量

　　恒 大为什么以这样的低价入市？应该说，今年以来江宁楼市的发展态势还是不错的，一度成为冷市中的“热岛”。尽管进入七八月份淡季之后，江宁楼市出现了转冷的迹象，但是大部分江宁开发商还是比较乐观的，认为在进入“金九银十”之后，市场会出现明显的转机。

　　目前恒 大绿洲周边在售楼盘价格大多高于这个价位，合家春天毛坯均价5500元，21世纪国际寓毛坯均价6600元。在这种情况下，恒 大突如其来地宣称将以5700元的精装房价格入市，确实令人大跌眼镜。

　　有分析人士指出，恒 大的降价可能只是一种销售策略，是恒 大基于迅速吸引眼球的目的，拿少量房源试水，因此这个均价5700元很可能只是一个制造轰动效应的噱头，是一个诱饵而已。

　　但也有专家认为，恒 大今年以来一直陷于资金困局，恒 大绿洲低价入市也是为了低价跑量，以缓解资金压力。

　　低价入市缘于资金困局？

　　资料显示，整个2007年，恒 大地产在全国高价拿地，以至到了去年9月30日，恒 大地产总资产约148亿港元，负债已达140亿港元，资产负债率接近95%。据《华夏时报》消息，恒 大地产的资金缺口包括111.334亿元的银行贷款及其它借款和近10亿美元的机构投资者借款。今年3月，恒 大在香港IPO失利，使集团的资金链雪上加霜。6月，恒 大地产成功获得了6亿美元的私募股权基金，缓解了部分压力，但和巨大的资金需求相比，仍有较大缺口。

　　放眼全国，今年以来，恒 大在多个城市掀起低价风潮：

　　3月，恒 大广州多个楼盘强势促销，御景半岛别墅直接打75折，恒 大云湖赠送2000元/平方米装修，天河东两盘推出一口价，附送2000到3000元/平方米装修；

　　4月，南宁恒 大苹果园降价，3088元/平方米-3388元/平方米，周边楼盘均价4000元/平方米，在成都，恒 大云景豪庭8.5折起；

　　7月，武汉恒 大华府开盘，包括赠送车位、会员卡、折扣等优惠尺度累计可达50万元……

　　因此，不少业内人士猜测，南京的恒 大绿洲低价入市很可能也是为了快速回笼资金，“属无奈之举”。

　　恒 大之后，万科的尴尬

　　不管怎么样，这个价格确实有点出乎意料。“乖乖，这个价格够低的！”靠近恒 大绿洲的某楼盘操盘手，听到这个消息后颇为吃惊，“肯定会受到冲击，但我们应会有相应措施出来。”不过，该人士强调，“我们的地价比恒 大便宜，受冲击会比较小”。

　　的确，在这场风波中，受冲击较大的可能还是一些拿地成本较高的楼盘，特别是万科金域蓝湾。7月金域蓝湾曾经传出风声，据传价格可能在8800元/平方米以上，甚至可能破万。但恒 大此番不按常理出牌将使其后上市的金域蓝湾的定价十分被动。而南京万科办公室主任徐朝晖表示对恒 大绿洲的价格并不知情，而金域蓝湾的开盘日期目前暂未确定，“目前金域蓝湾的样板间有一些局部调整，正在进行样板间施工，只有样板间做好才会投入销售”。

　　而据江宁物价分局价格科余科长透露，目前金域蓝湾8幢待核价楼盘中已有四幢通过核价审查，基准价为每平方米7520元。“等我们把余下4幢基准价核完，然后万科确定一房一价表，再交给我们审查，到预售许可证发出，差不多要一个月时间，”余科长向笔者介绍，这意味着，万科金域蓝湾入市时间很可能在恒 大之后。

　　“恒 大这样的入市策略，万科金域蓝湾就很尴尬了，”某业内人士对笔者表示。万科金域蓝湾如果按照物价局7520元的核价开卖，算上精装修的话会达到8500到9000元左右，但恒 大扔出这样一颗“价格炸弹”，万科受到的冲击可想而知。

　　其它楼盘会否加入战团

　　今年上半年，江宁上市量只有预计供应量的1/3，很多开发商都在“等”万科、恒 大项目，希望两个大盘高价入市，自己也进一步提价，提高利润空间，但，随着恒 大的低价入市，江宁不少楼盘美好的想法显然落空。目前他们面临的问题是，在恒 大低价入市之后，应该如何调整销售策略，会不会选择跟进，加入战团？

　　南京中原地产事业二部总监季向前认为，恒 大的开盘价可以说是十分明智的，年底众多开发企业都有回款的压力，这样提前一步到位的做法还是符合目前市场情势的。应该说江宁楼市在接下来的发展中会出现“价减量增”的局面，恒 大的低价入市可能会出现连锁反应，一些企业也“不得不跟进”，以熬过今年的年关。

　　但也有观点认为，恒 大的做法也没有什么好紧张的，毕竟这只是个别现象，是跟企业自身的运营情况密切相关的，因此不会影响到全局。南京新联阳房地产经纪有限公司业务部经理陆海峰就认为其它企业跟进的可能性不大，“毕竟开发商都会在保本与跑量上有一个选择。”

　　以位于江宁大学城的东方龙湖湾为例，该楼盘目前均价在5500元左右，其营销总监黄俊峰表示，东方龙湖湾近期价格将维持稳定，“大不了放慢工程节奏，放缓推盘速度，相信我们的产品也有自己的竞争力。”

　　不过，对于恒 大低价入市可能造成的影响，不少开发商还是心怀忐忐，“我们倒是希望恒 大在这个价格大卖，这样可以证明江宁楼市价格已经到底了，否则我们对后市也没底，”新城置业营销总监张立刚的观点颇具代表性。

　　但是，恒 大绿洲究竟能否热卖，业内心存疑惑。(文/黄法欧 高宏年)